金科蓝山府

金科蓝山府总占地12.4万平米，总建筑面积约30.41万平米，共规划21栋高层，目前在售5/11/12栋，项目整体处于开发中期阶段，总规划住户2228户，从体量及规划来看，是名副其实的大社区楼盘。

判定一个楼盘居住是否舒适，内部规化是否合理，最直接的两个数字就是容积率以及绿化率了。

容积率：容积率是指小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。简单的来说，容积率越低，居住舒适度也就越高。

绿化率：项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。从绿化率比值可以看出小区的档次，小区档次越高，那么绿化率也就越好。

对比金科蓝山府周边几个竞品项目来看，绿化率几乎相等，容积率上由于龙光玖悦城有别墅产品，因此在容积率上优异与其他几个项目，但整体看来这几个项目数据相差不大。金科蓝山府并没有从中占据什么优势。

金科蓝山府目前在售97、117、125平米户型，均价约8500元/㎡。户型虽然不多，但面积段已完全覆盖刚需、改善型人群的购买，小编选取中间建面117平米来详细解析，看看金科蓝山府的户型设计如何。

动静分区：动静分区指的是客厅、餐厅、厨房等一类主要供人活动的场所，与卧室、书房这一类供人休息的场所分开，互不干扰。这种设计可以让动区的日常生活的动线分布更加合理流畅，同时保证静区环境的安静以及私密性。从格局设计上来看，这个户型是动静不分区，因此在舒适度上会大打折扣，靠近动区的房间受到噪音的影响较大。

开间进深：开间指的是住宅的宽度，进深指的是住宅的长度，比例在1：1.5之间为之一个合格的进深开间。该户型客厅开间3.9米，进深7.1米，进深开间比例在1：1.82，在数据的比例上，进深过长，中部的采光和通风效果会受到一定的影响。但客厅设有约3.9米长的观景阳台，能在一定程度缓解采光及通风的问题。

户型动线：户型动线代表着人在室内的移动路线，对于居住来说有很大的影响。动线分为访客动线、居住动线以及家务动线。一个合理的户型应该尽可能的让三条动线互不干扰，互不影响。从117平米的户型来看，三条动线有两条动线相互交叉，在有访客的情况下，舒适度及居住质量均会都到折扣。

优点：

1.户型实用性较强，117平米可以做到3+1房，有一个阳台可以后期进行改造为储藏室这类对于噪音影响不大的功能区。

2.项目为带装修交付，可以在一定程度上减少后期装修的烦恼。

缺点：

1.进深比例略微过深，整个餐客厅中部的采光和通风会受到一定影响，尤其是在阴雨天以及傍晚时段会尤为明显。

2.动静不分区、动线相互重叠，在居住舒适感大打折扣，建议后期入住将动区的卧室改为书房使用，减少噪音困扰

在交通规划方面，项目位于博罗县罗阳博罗大道东766号，紧邻博罗大道及惠博大道，自驾前往江北华贸约18.8公里；公交交通来看，前往华贸中心全城约18.9公里，途中需乘坐15站，步行路线约960米。从步行距离来看，交通还是比较便捷的，不需要走太多路程便可来回商圈与楼盘。从公交线路来看，距离市区还是比较远的。

内部配套方面，金科蓝山府目前以住宅为重点打造，对于商业建设这方面还未进行实地建设，因此有关商业配套的优势方面，仍有待考量。基础配套方面，金科蓝山府所处的地段为博罗罗阳商圈，周边配套能满足业主群当前的基本需求。因此基础配套仍依赖周边的现有资源，项目内部未见规划金融、医院等基础配套资源。

小编认为，金科蓝山府内部配套设施的缺乏会直接关系到业主日后生活的便利度及舒适度。因此如何在开发新品的同时加强对内部配套的建设，以提高购房者的信心以及提高业主的舒适度，还需开发商斟酌加强。

近几年惠博大道发展飞速，依托着良好的地理环境及价格利好下，成为开发商及业主又一“厚爱”之地。虽然在配套上远不及江北CBD，但也无碍于每年新盘的诞生。

从数据上来看，罗阳在近一年的房价走势处于平稳上涨的状态，即便是目前非金九银十期，也未出现明显下滑状态。足见其板块的“稳固”。

回到项目本身，金山蓝山府为金科地产收购的项目之一，作为正式进入惠州的开山之作，目前售价8500元/平米，这个价格略低于板块平均价。从品牌溢价来说，周边不乏龙光、新城、奥园、佳兆业等知名房企，因此金科其实在知名度上并不具备领先优势，若想从价格及品牌上杀出一条血路，金科蓝山府后续还需要进行更多的动作来吸引用户。

整体看来，金山蓝山府虽在竞品项目上知名度不是最高，但胜在性价比较高，从入市至今已售卖已一半货量，足见项目的热销程度。但对于未来商业配套规划方面，还有待开发商优惠，后期是否能够填补这个短板，还需打一个问号。